قوانین حقوقی نیلینگ یا میخکوبی که یکی از روش‌های پایدارسازی گود در عملیات عمرانی به شمار می‌آید، مطابق با بند هفت از مقررات ملی ساختمان تلقی می‌گردد. انواع سازه‌های نگهبان از حیث عملکرد به دسته‌های مختلفی با اجزایی همچون وزنی، سپر گونه، خاک مسلح و میل مهاری و میخکوبی (به‌اصطلاح نیلینگ) تشکیل‌شده‌اند.
در این نوع دیوارها، نیروی جانبی توسط توده خاک مسلح که با میخ یا مهار به خاک‌ریز پشت دوخته شده، تحمل می‌گردد. کنترل‌ها و روش‌های مجاز مربوط به طراحی و اجرای این نوع ساختمان در فصل پنجم از بند هفتم مقررات ملی ساختمان ذکر شده است.
قوانین حقوقی زندگی شهری
توسعه شهرنشینی و کمبود زمین جهت ساخت مسکن موردنیاز، ضرورت توسعه عمودی شهر را ایجاب می‌کند. این موضوع، مسائل و مشکلات جدیدی در حوزه فنی و حقوقی به وجود آورده است.
یکی از مسائل اساسی در حوزه توسعه شهری، آپارتمان‌سازی و زندگی در این سازه‌ها است. حفظ و رعایت حقوق مالکان املاک مجاور و مدنظر قرار دادن حقوق همسایگان ازجمله چالش‌های این مورد، محسوب می‌شود. ماده 30 قانون مدنی حقوق مالکان را تضمین کرده ولی به‌موجب اصل 40 قانون اساسی، سوءاستفاده از حقوق ممنوع است. در واقع هیچ‌کس نمی‌تواند با استفاده از حق خود به ضرر دیگران یا تجاوز به منافع عمومی اقدام نماید
در صورت تعارض بین حقوق مالک و حقوق همسایه، ماده 132 قانون مدنی تصرفات متعارفی که برای رفع حاجت یا ضرر باشد را مستثنی می‌کند. این اصول حقوقی نشان‌دهنده اهمیت حفظ تعادل بین حقوق افراد و جامعه در مواجهه با چالش‌های توسعه شهری است.
توسعه عمودی شهر و ضرورت ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه، ازنظر فنی نیازمند گودبرداری عمیق‌تر و استفاده از پی‌کنی و پی‌ریزی و همچنین احداث فوندانسیون در لایه‌های زیرین خاک می‌شود. این فرآیندها نه‌تنها نیاز به‌دقت فنی دارند بلکه ازنظر قوانین حقوقی نیلینگ و ایمنی نیز حائز اهمیت است. یکی از نکات مهم در این زمینه، رعایت اصول فنی و ایمنی بوده تا در زمان گودبرداری، هیچ‌گونه لطمه یا آسیبی به مجاورین وارد نشود.
مشکلات و دعاویی که در اثر فرو ریختن ساختمان‌های مجاور محل گودبرداری به وجود آمده است، ناشی از نقض اصول مربوط به مهاربندی و حفاظت جانبی تعیین شده است. با افزایش ارتفاع و طبقات ساختمان در دوران ساخت، نیاز به گودبرداری عمیق‌تر افزایش می‌یابد. در این شرایط، اهمیت مهاربندی و اتخاذ تدابیر مناسب برای جلوگیری از ورود لطمه و آسیب به محیط اطراف به‌طور قابل‌توجهی پررنگ خواهد شد.
نیلینگ چیست
قبل از بررسی موارد حقوقی نیلینگ، ضروری است که با اجرای این روش آشنا شویم. در این رویه، مش فولادی با ضخامت حدود ده تا پانزده سانتیمتر که در نهایت با بتن شاتکریت شده، از ریزش دیوارهای جانبی جلوگیری می‌کند.
این شبکه که دارای شیبی بین ده تا بیست درجه است، در ابتدا با استفاده از میخ‌ها به دیوار دوخته می‌شود. برای ایجاد نیل‌ها، با استفاده از دریل واگن، گمانه‌ها به فواصل مشخص حفر می‌گردند. این گمانه‌ها دارای قطر حدوداً بین 10 تا 15 سانتیمتر و طول 5 تا 15 متر هستند. سپس نیل‌ها که از میلگرد با قطر حداقل 25 میلی‌متر ساخته شده‌اند، در داخل گمانه‌ها قرار می‌گیرند.
سپس دوغاب سیمان به داخل چاله تزریق می‌شود. البته برای حفظ موقعیت میلگرد در وسط چاله، استفاده از اسپیسر فاصله گذار ضروری است. در انتها نیز، بتن پاشیده می‌شود. لازم به ذکر است که این تکنیک، هم به‌صورت موقت و هم دائمی مورد استفاده قرار می‌گیرد، اما عمر بیش از 18 ماه برای آن قابل تصور نیست.
این روش محدودیت‌هایی دارد که ازجمله آن‌ها می‌توان به‌احتمال ایجاد تغییر مکان در زمین مجاور به‌صورت افقی و عمودی اشاره کرد. همچنین، این شیوه ممکن است باعث ایجاد ترک در سازه‌های مجاور شود و علاوه بر این میخ‌ها در سمت خیابان نباید بیشتر از 3 تا 4 متر طول داشته باشند، زیرا ممکن است با تأسیسات شهری برخورد کنند. اگرچه این تکنیک به نظر آسان می‌آید، اما در مرحله اجرا با پیچیدگی‌هایی روبه‌رو می‌شود که استفاده از نیروهای مجرب را ضروری می‌سازد.
آثار حقوقی نیلینگ بدون رضایت
درصورتی‌که این اقدام بدون اخذ رضایت صورت گیرد، به‌عنوان یک تخلف حقوقی محسوب می‌شود. این موضوع می‌تواند باعث طرح دعوای حقوقی گردد؛ که در اصطلاح دقیق‌تر به آن مدنی نیز اطلاق می‌شود. این اقدام ممکن است به‌عنوان یک جرم نیز شناخته شود. همچنین می‌تواند موجب تعقیب کیفری شده که با مجازات‌هایی همچون حبس همراه باشد که در ادامه باید به‌دقت مورد بررسی قرار گیرد.
همچنین، با اجرای عملیات نیلینگ، ضرری با عنوان صعوبت خاک‌برداری نیز بر مالک زمین مجاور وارد می‌شود؛ زیرا با تزریق دوغاب سیمان و باقی ماندن میلگردها در خاک، خصوصیات مکانیکی زمین تغییر می‌کند و هزینه خاک‌برداری به دلیل بیشتر شدن سختی خاک افزایش می‌یابد. از این نظر نیز، قوانین حقوقی نیلینگ مسئولیت مدنی تمامی آثار ناشی از وارد آوردن خسارت را بر عهده فرد مسئول این کار می‌داند.
تجاوز به حریم همسایه و ادعای اجرت‌المثل از یک سو و هزینه‌های مرتبط با تغییر مشخصات خاک از سوی دیگر، نتایجی است که مالک زمین مجاور، اساساً و با اعطای وکالت به وکیل دادگستری، قادر است پیگیری قضایی نماید. البته، درصورتی‌که اعیان مجاور در طول اجرای عملیات میخکوبی خسارت دیده باشند، این موارد نیز باید به‌عنوان بخشی از مترتبه‌های این اقدام در نظر گرفته شود و به‌تبع آن، تعهدات مالی مترتبه بر آن‌ها تحمیل گردد.
وضعیت ملک مجاور
قبل از اجرای نیلینگ باید بررسی کنیم که ملک مجاور که عملیات مورد نظر در آن انجام می‌شود در چه شرایطی است. ملک شخصی است یا به‌عنوان راه‌ها و املاکی که متعلق به عموم است تلقی می‌شود. در این راستا، به دو بحث مجزا می‌پردازیم:
1. اگر ملک مجاور متعلق به شخص دیگری باشد
اگر ملک همسایه به شخص دیگری تعلق داشته باشد، به نظر می‌رسد که تردیدی در ممنوعیت اقدامات موردنظر وجود نداشته باشد. در واقع طبق ماده 38 قانون مدنی، مالکیت زمین به فضای محاذی آن مستلزم است. این مالکیت تا هرکجا که به بالا رفته و همچنین در زیر زمین محاسبه می‌شود. به‌طورکلی، مالک حق تصرف در هوا و فضاهای زیر زمینی را دارد، مگر آنچه قانون به‌طور خاص ممنوعیت یا محدودیت اعمال کرده باشد.
پس در این حالت، مالک مجاور صاحب فضای زیرین ملک خود بوده و دارای حق انحصاری برای تصرف در ملک خود نیز است. بنا به اصول قانونی، او می‌تواند دیگران را از تصرف در این ملک بازدارد. ازاین‌رو، اخذ رضایت مالک ملک مجاور برای انجام عملیات طبق قوانین حقوقی نیلینگ امری ضروری به نظر می‌رسد.
در صورت عدم اخذ رضایت، مالک ملک مجاور حق دارد از انجام عملیات که ممکن است مستلزم تصرف در ملک او باشد، جلوگیری نماید. این اقدام می‌تواند ازآنجایی‌که انبوهی از آرماتور و بتن در طبقات تحتانی ملک مجاور انباشته می‌شود، به وی به جهت حفاری آینده، دشواری و هزینه بالایی تحمیل کند. همچنین ازنظر فنی، عملیات نیلینگ ممکن است علاوه بر تقویت فضای زیرین خاک، منجر به جابه‌جایی طبقات خاک گردد که می‌تواند زیان‌هایی برای وی ایجاد کرده و ملک را دچار شکستگی کند.
2. اگر ملک مجاور متعلق به راه و خیابان عمومی باشد
درصورتی‌که ملک مجاور شخصی نبوده و به‌عنوان یک راه عمومی یا خیابان تلقی شود، با توجه به ماده 24 قانون مدنی و طبق حکم این ماده، هیچ‌کس نمی‌تواند طرق و شوارع عامه و کوچه‌هایی را که آخر آن‌ها مسدود نیست، تملک نماید؛ بنابراین، مالکیت این مکان‌ها به عموم مردم تعلق دارد و قابل تملک خصوصی نیست.
همچنین این املاک قابلیت نقل‌وانتقال نیز ندارند. به جهت حفظ منافع و مصالح عمومی، حق بهره‌برداری، نگهداری و استفاده از این املاک به شهرداری واگذار شده است. بند 1 ماده 55 قانون شهرداری‌ها، ایجاد خیابان‌ها و کوچه‌ها و معابر عمومی را وظیفه شهرداری معرفی کرده و بند 7 همان ماده حفظ و اداره اموال غیرمنقول متعلق به شهر را به عهده شهرداری می‌گذارد.
تبصره 6 ماده 96 نیز صراحتاً اعلام می‌کند که اراضی کوچه‌های عمومی، میدان‌ها، پیاده‌روها، خیابان‌ها و به‌طورکلی معابر متعلق و در محدوده هر شهر، ملک عمومی محسوب شده و در مالکیت شهرداری است.
از یک سو، با توجه به اینکه این املاک در مالکیت عمومی قرار دارند، هر فردی می‌تواند به‌صورت متعارف و بدون مزاحمت دیگران، از این اماکن استفاده نماید. شهرداری نیز به‌عنوان مسئول این املاک، در شرایط مناسب می‌تواند طبق قوانین حقوقی نیلینگ اجازه‌ی استفاده از آن‌ها را اعطا کند. زمانی که یک فرد مجوز و پروانه ساختمانی را از شهرداری برای گودبرداری و ساخت ساختمان دریافت می‌کند، ازجمله مدارکی که باید به شهرداری ارائه دهد، نقشه‌ها و طرح‌های اجرایی است که شامل برنامه و روش نیلینگ در سطوح زیرین خیابان‌ها و معابر نیز می‌شود.
هنگامی‌که این مدارک به شهرداری ارائه می‌شود، پروانه ساختمانی صادر می‌گردد. درواقع اجازه استفاده از سطوح زیرین معابر ارائه شده و چنین استفاده‌ای با توجه به نوع کاربری از معابر و خیابان‌ها، به‌عنوان یک کاربرد متعارف و معقول از خیابان تلقی و ممنوعیتی ندارد.
قانون ششدانگ
تصویب ساختمان با ارتفاع بلند و چندین طبقه زیر زمین که نیاز به انجام عملیات گودبرداری به عمق ۲۰ متر دارد، مستلزم اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذیصلاح است. این پروانه به‌عنوان مجوز رسمی صادر شده تا تضمین کننده اجرای ایمن و مطابق با استانداردهای فنی و مهندسی این پروژه باشد. به‌منظور اخذ این پروانه، توجه به مراحل مختلف گودبرداری و مشخصات تکمیلی ساختمانی ضروری است. به‌عنوان‌مثال:
- اجرای نیلینگ به دلیل استحکام سازی هم‌جواری‌ها و دیواره‌های گود صورت می‌گیرد.
- با توجه به عمق گودبرداری اولین و به‌صرفه‌ترین روشی که به ذهن هر مهندس می‌رسد، این تکنیک است.
- در تکنیک نیلینگ و انکراژ نیاز به استفاده از میخ‌های طویل و به تعداد زیاد برای حفاری زیر ساختمان‌های مجاور وجود دارد.
در مفهوم ششدانگ، به شمال، جنوب، غرب، شرق، بالا و پایین اشاره می‌شود که به‌این‌ترتیب شش جهت تشکیل می‌دهند. اصطلاحاً، شمال به سمت قطب شمال، جنوب به سمت قطب جنوب اشاره دارد. همچنین غرب به سمت غروب، شرق به سمت طلوع خورشید، بالا به سمت آسمان بالای زمین و پایین به سمت زیر زمین، درنظر گرفته می‌شود.
به همین دلیل، طبق قوانین حقوقی نیلینگ، اخذ رضایت محضری از همسایگان الزامی است، زیرا بدون رضایت، هرگونه عملیات، تجاوز به زمین همسایه محسوب می‌شود. حتی عبور فلش تاورکرین از روی سقف همسایه نیز بدون رضایت آنان غیرمجاز بوده و در صورت شکایت همسایه، استفاده از تاور ممکن نیست.
ازاین‌رو، به مهندسین ناظر توصیه می‌گردد که به‌خصوص در زمینه‌ی نیلینگ و در صورت عدم رضایت محضری از همسایگان، طرح پایدارسازی گود را با مشارکت محاسب تغییر دهند.
حکم تصرف بدون اذن مالک در قوانین حقوقی نیلینگ
در ملک مشاعی، هرگونه تصرف بدون اذن مالک مشاعی حکم فضولی خواهد داشت. درواقع، مالک مشاعی اختیار انجام معامله نسبت به کل ملک را ندارد، مگر اینکه مالکان دیگر آن را تأیید نمایند. درصورتی‌که این اجازه حاصل نشود، هر معامله انجام شده باطل است.
اگرچه طبق قوانین جاری، هر ساختمان یا زمین تا هسته کره زمین متعلق به صاحب آن است. با این وجود، از طریق اجرای عملیات نیلینگ، احتمال تجاوز به حریم و زمین مالک مشاعی وجود دارد. به همین دلیل، اگرچه مالک مشاعی اختیار انجام معاملات بر روی کل ملک را ندارد، اما باید مواظب بوده و اطمینان حاصل کند که هیچ تجاوزی به ملک مشاعی انجام نشده و حقوق دیگر مالکان رعایت شده باشد.
اگر پیش از آغاز عملیات نیلینگ، از مالک یا مالکان ملک موردنظر رضایت محضری کسب کرده باشید (که معمولاً در ازای دریافت وجه اتفاق می‌افتد)، قانون هیچ‌گونه ایرادی به اقدام شما نخواهد گرفت.
شیوه شکایت طبق قوانین حقوقی نیلینگ
درصورتی‌که بدون دریافت رضایت محضری از هم‌جواران، به اجرای عملیات پرداخته باشید؛ نحوه شکایت از نیلینگ به دو صورت زیر انجام می‌شود:
شکایت حقوقی
همسایه با ارجاع به دادگاه عمومی و جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری از شما شکایت می‌کند. مالک ملک مجاور مدعی می‌گردد که چنانچه در آینده تصمیم به اجرای ساختمانی در زمین خود بگیرم، هزینه باز کردن این نیل‌ها به مبلغ A ریال خواهد بود. (که هزینه‌های مشابه در چندین پرونده مشابه به میزان حدود یک میلیارد تومان تعیین شده است).
شکایت کیفری
همسایه با مراجعه به دادگاه کیفری و جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری از شما شکایت می‌کند و مدعی می‌گردد که شما به زمین و حرز او تجاوز کرده‌اید، مشابه دزدی که بدون اجازه و رضایت صاحب ملک وارد خانه‌اش می‌شود. در نتیجه، در اولین مرحله، برای کارفرما یا در صورت وجود مجری صاحب صلاحیت مندرج در پروانه، تعقیب صادر کرده و در پی آن نامبردگان را بازداشت می‌گردند.
اگر همسایه به‌هیچ‌وجه حاضر به دادن رضایت محضری نشد، اصلاً توصیه نمی‌شود از روش نیلینگ استفاده کنید. شما باید با مراجعه به مهندس محاسب نسبت به تغییر سیستم سازه نگهبان به یکی از روش‌ها مانند تاپ دان (تاپدان)، بارت (اجرای دیوار حائل بتنی از بالا به پایین)، روش خرپا یا مهار متقابل اقدام نمایید.
کارشناسان مسلط به قوانین حقوقی نیلینگ
با توجه به مطالب گفته شده در بالا، توصیه می‌شود اجرای تکنیک نیلینگ را به کارشناسان خبره و متعهد سپرده تا عملیات با اطمینان انجام شود. این افراد با آگاهی کامل از مسائل حقوقی نیلینگ، آماده اجرای پروژه‌های مختلف بوده و اعتماد به آن‌ها به‌عنوان افراد متخصص، تضمین می‌کند که پروژه به‌دقت و با رعایت استانداردهای لازم صورت گرفته و به نحو احسن به اتمام برسد.
یکی از مجموعه‌های شناخته شده و متخصص در زمینه خدمات ژئوتکنیک، گروه مهندسی سانا پی است. این شرکت با تیمی از کارشناسان خبره و با استناد به دانش و تجربه قادر به انجام تمامی آزمایشات صحرایی و آزمایشگاهی ژئوتکنیک با استفاده از لوازم و تجهیزات کارآمد و استاندارد هستند.
سانا پی متعهد به ارائه نتایج و خروجی‌هایی است که با آخرین استانداردهای بین‌المللی همخوانی داشته باشند. خدمات این شرکت معتبر، شامل طراحی و پایدارسازی گود با استفاده از روش‌های متنوع ازجمله نیلینگ، خرپا و مهار متقابل بوده و طرح و اجرای بهسازی خاک با استفاده از روش‌های کم‌عمق و عمیق و همچنین خدمات تخریب و بازسازی را به بهترین شکل ممکن اجرا می‌نماید.